4. Заключение договора с подрядной организацией.
После того, как утвержден конструктивный раздел проекта, закончен и проверен инженерный раздел, можно приступить к выбору подрядной организации. До этого момента не нужно давать какие-либо гарантии строительным организациям, которые принимали участие в разработке или проверке проекта.
Выбирать подрядную организацию нужно из строительных компаний, которые имеют опыт реализации подобных проектов – близкой площади и из таких же материалов - от начала и до конца. Компания должна свободно предоставить рекомендации своих заказчиков и продемонстрировать построенные объекты. Заказчику или его представителю лучше пообщаться с клиентами потенциального подрядчика лично,
узнать из первых рук о том, как проходила стройка, какие были сложности. Если подрядчик не может предоставить рекомендаций, с ним не стоит иметь дело. Далее у потенциального подрядчика нужно запросить смету на полную реализацию проекта (возможно без инженерных систем). Объем этой сметы должен соответствовать объёму конструктивного раздела. Нужно быть готовым, что предоставление сметы может быть платным – это нормально.
После того, как получены рекомендации и смета, нужно проговорить основные существенные условия договора подряда. Главное из них – что стоимость и объем работ должны определяться проектом, а не сметой. Иначе может возникнуть ситуация, когда подрядчик по невнимательности или с умыслом не включит в смету какие-то материалы или работы, и платить за эти ошибки в итоге придется заказчику. Широко распространена в коттеджном строительстве ситуация, когда подрядчик на этапе ведения переговоров занижает стоимость своих услуг тем, что включает в смету только самые крупные работы, и при этом не включает более мелкие, но предусмотренные проектом. Это могут быть устройство отмостки, утепление пола, заливка растяжки на пол, утепление мансардного этажа, подшивка фанеры, чердачного перекрытия, подшивка свесов, устройства в водосточной системе, наружная отделка окон, крыльца, террасы и т.д. В итоге заказчик заключает «выгодный» для себя договор на строительство по низкой стоимости, а в результате платит гораздо больше. Ведь не включенные подрядчиком в смету работы всё-равно придется делать, но они уже будут выполняться по дополнительным соглашениям. А стоимость доп. соглашений часто может доходить до стоимости основного договора. Такой вариант неизбежен, если в договоре прописано, что стоимость и объем выполняемых работ определяются сметой. Застраховаться от такой ситуации заказчик может только так: в договоре указать, что объем и стоимость работ определяются проектом таким-то со ссылкой на проект. Укрупнённой сметой может служить график производства работ с разбивкой по видам работ. Именно такая форма договора подряда применяется, например, при строительстве нефтепровода компании «Транснефть», и она защищает заказчика, т.е. АК «Транснефть», от множества неприятных махинаций и мошенничеств. Таким образом, у подрядчиков в сметах во время тендера должен быть посчитан один и тот же объем, например, объем конструктивного раздела. Дальше такой мини-тендер можно устроить на строительство инженерных систем. Оно выполняется в той же последовательности, что и строительство основных конструкций.
На основании предоставленных смет, согласии на условия заказчика в договоре, проанализировав опыт работы компаний и их рекомендации, заказчик принимает решение о выборе подрядной организации. С ней лучше заключить договор на всё строительство сразу, и неважно, что срок строительства может составлять не один год. Страховкой заказчика от неприятных ситуаций будет решение об удержании суммы, например, 10% сметы до завершения строительства. Не все подрядчики идут на это, но для заказчика это очень мудрый вариант. Также крайне важный пункт договора – это пени за срыв сроков (также очень характерная проблема в строительстве), порядок расторжения договора.
В договоре с подрядной организацией также необходимо предусмотреть, что будет авторский и технический надзор.
5. Авторский надзор и технический надзор.
До подписания договора с подрядной организацией, необходимо найти представителей технического и авторского надзора.
Технический надзор представляет независимый от подрядной или проектной организации человек или компания, на которую условиями договора будет возложена ответственность за контроль технологии выполняемых работ. В идеале этот специалист каждый день присутствует на строительной площадке. Может быть и другой вариант - он присутствует на площадке для приемки скрытых работ и ответственных конструкций. Перечень и объем этого контроля, т.е. перечень скрытых работ и ответственных конструкций, определяется проектом. Если, например, подрядчик не выполняет грунтовку поверхности перед нанесением краски или использует не тот материал, что предусмотрен в проекте, то это должен заметить именно технический надзор.
Авторский надзор может выполняться только теми, кто разработал проект. Готовность организации выполнить авторский надзор и его стоимость нужно обсуждать также на этапе заключения договора на проектирование. Авторский надзор отвечает за соответствие каждого выполненного этапа проекту. Если архитектурный и конструктивный разделы проекта выполняли различные организации, то желательно также заключить договор на авторский контроль дизайнера. Он будет заключаться в соответствии выбора отделочных материалов (цвета, фактуры) проектным решениям.
Как работает технический и авторский надзор? Для предъявления работ, которые он обязан предъявить согласно проекту, подрядчик созывает комиссию. Комиссию представляют четыре человека – подрядчик, заказчик или его представитель, лица, осуществляющие авторский и технический надзор. Подрядчик объявляет всем членам комиссии о дате и времени её проведения за одни или трое суток (как прописано в договоре) до приемки работ. Соответственно, все участники строительства должны явиться на эту приемку. Если подрядчик не созвал комиссию и уже выполнил последующие работы, заказчик вправе потребовать разобрать то, что он построил, и предъявить к освидетельствованию не предъявленные ранее работы.
Как правило, оплата авторского и технического надзора не привязывается к сметной стоимости выполненных работ, а идет помесячно. Такой вариант расчета предпочтителен для заказчика, т.к. в таком случае представители авторского и технадзора не будут заинтересованы в скорейшем выполнении работ и будут больше акцентировать внимание на их качестве.
6. Строительство.
После того, как все договоры подписаны, заказчик передает рабочий экземпляр проекта со своей подписью на каждом листе всем участникам строительства: авторскому надзору, техническому надзору и подрядчику. После этого подрядчик становится ответственным за реализацию проектов в срок с надлежащим качеством без превышения сметной стоимости. Еще раз перечислим основные моменты, необходимые для строительства без осложнений:
- все договоры составлены правильно,
- подрядчик обладает достаточной квалификацией и ресурсами: человеческими и техническими,
- технический и авторский надзор не коррумпированы,
- подрядчик не допустил ошибок в смете или сознательно не занизил стоимость строительства для привлечения клиента.
Если авторский надзор или технический надзор подозревается в коррупции, то нужно менять эти организации. Если подрядчик срывает сроки или систематически допускает отклонения от качества, то нужно менять подрядчика.
Общим куратором строительства остается представитель заказчика – его максимально доверительное лицо. Он следит, чтобы строительство шло согласно графику. Если происходит срыв сроков, он выясняет его причину и устраняет её. Он выборочно контролирует лиц, осуществляющих авторский и технадзор, их добросовестность.
Конечный итог такой стройки - реализация проекта в установленные заказчиком сроки и без превышения сметной стоимости. На этом заканчивается сотрудничество всех участников строительства. Но за ними остаётся ответственность: если здание не оправдает гарантий или не будет соответствовать заявленным техническим характеристикам, то наряду с подрядчиком ответственность понесут авторский и технический надзор.