Часто в переговорах между заказчиком и подрядчиком фигурирует словосочетание «коробка дома». И, к сожалению, к окончанию строительства могут возникнуть недоразумения, если данное понятие детально не обговорено в договоре.
Дело в том, что не существует четкого определения термина. В результате коробки дома «под ключ» у разных строителей и заказчиков будут иметь существенные различия.
Что входит в данное понятие? Как правило, это фундамент, стены и несущие опоры, внутренние перегородки, перекрытия, закладные детали (например, короба для коммуникаций), межэтажные лестницы из монолитного железобетона и крыша (весь «пирог» необходимых слоев). Все остальные работы, как то: стяжка полов, внутренняя отделка помещений, монтаж инженерных систем, установка дверей и окон, системы водослива крыши и многое другое – в понятие коробки не входят и оплачиваются отдельно.
Иногда некоторые строители, возводя коробку дома, включают в нее отделку фасадов (штукатурка или кирпич), редко – остекление и установку входной двери.
Как видим, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, при заключении договора на строительство не стоит полагаться на известный термин, а необходимо четко обговаривать весь перечень строительных работ и их стоимость.
Вопросы и ответы
Общие вопросы
В наше время бурного роста городов все больше людей начинает задумываться о покупке загородного жилья или земельного участка, на котором можно построить собственный дом.
Некоторые полагают, что факта покупки земли достаточно, чтобы поставить там коттедж. Это ошибочное мнение. По закону, разрешение на строительство необходимо, если приобретен земельный участок таких категорий, как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), МЖС (малоэтажное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). При этом необходимо учитывать, что дом должен быть рассчитан на проживание одной семьи и по высоте не более трех этажей (подвальное помещение не учитывается).
Без чего можно обойтись, это заключение госэкспертизы, да и то, если коттедж будет максимум трехэтажным. Если мечтаете о хоромах в четыре этажа и более, придется озаботиться оформлением еще и этого документа.
Разрешение не требуется, если дом будет построен в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество).
Когда же нужно получать разрешение? Однозначно, до того, как начнется строительство. Согласно закону, постройка без данного документа будет считаться незаконной и может подлежать сносу. К тому же на нее невозможно будет оформить право собственности.
Как правило, разрешение на строительство выдается сроком на 10 лет – это прописывается в документе. Получить его можно в органах местного самоуправления по вопросам градостроительной деятельности района, в котором располагается участок под планируемую постройку. Процедура проходит бесплатно. Оформление происходит в течение 10 рабочих дней.
Можно нанять компанию для строительства дома. Материнский капитал позволит на порядок снизить расходы, да и профессионалы построят дом быстро и качественно. Решение о переводе средств на счет подрядной организации принимают ответственные сотрудники Пенсионного фонда.
Еще один вариант использования маткапитала - погашение кредита, взятого для строительства частного дома. Займ должен быть оформлен по всем правилам в крупном банке, только в этом случае ПФР даст добро на возмещение. Оплачивать кредиты, взятые в микрофинансовых организациях, согласно закону, начиная с 2015 года запрещено.
Также материнский капитал можно использовать досрочно, до того, как ребенку исполнится три года, в случае погашения существующего кредита на покупку жилья или ипотеки, а также на строительство дома или его реконструкцию.
При выборе земельного участка под строительство дома следует учитывать следующее:
1. Месторасположение
2. Подъездные пути
3. Форма и уклон участка
4. Коммуникации
5. Наличие деревьев и построек на участке
6. Соседи
7. Уровень грунтовых вод и тип грунта
8. Документы
9. Топосъемка
Вам будет необходимо определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, отвозить ребенка в детский сад или школу. Немаловажным фактором является расположение в зоне доступности социальных объектов: больницы, магазина, аптеки. Проверьте, насколько хорошо работает в этом районе сотовая связь.
Подъездные пути к дому очень важны. Проедет ли "скорая" или фура-длинномер? Асфальтирована ли дорога и содержат ли ее дорожные службы? На эти вопросы тоже нужно будет дать себе ответ.
Что касается формы и уклона участка, то оптимальным считается участок в виде прямоугольника с отношением сторон 1:2. Уклон должен быть маленьким или отсутствовать. Обратите внимание на то, что , что через участок не должны проходить талые воды, иначе вас каждую весну будет затапливать.
Земельный участок можно покупать, если рядом проходят линия электропередач и водопровод. Нужно выяснить, возможно ли подключение дома к сети газоснабжения.
Если на участке есть деревья, то без их вырубки не обойтись. Помните, что на выполнение данных работ нужно разрешение, а его отсутствие грозит серьезным штрафом.
Соседи - серьезный фактор для выбора земельного участка. Обратите внимание, в каких домах они живут, как общаются между собой. Плохие отношения с соседями могут вылиться в серьезные ссоры и вынужденную продажу дома.
При выборе земли стоит выяснить тип грунта и уровень грунтовых вод. От этих показателей будет зависеть тип фундамента и проект дома: про высоком уровне вод про цокольный этаж можно забыть, а если грунт торфяной или насыпной, то в таком мести лучше вообще не строить.
Для покупки участка лучше обращаться в надежное риэлторское агентство. Специалисты будут сопровождать сделку, оформят все необходимые документы.
Перед покупкой земельного участка лучше заказать топосъемку и согласовать ее в необходимых инстанциях. Это защитит вас от покупки участка со скрытыми коммуникациями, которые делают строительство невозможным.
Строительство частного дома в ипотеку - дело сложное, но все же возможное.
Ипотека является целевым кредитом, причем речь идет о больших суммах и на долгое время, поэтому весьма ограниченное количество банков решается выдавать такие займы.
Чтобы получить ипотеку, нужно:
- пройти серьезную проверку: банк обязан увериться в вашей платежеспособности;
- предоставить залог: это может быть земельный участок или недвижимость.
Необходимым условием получения ипотеки является тип разрешенного строительства имеющегося земельного участка - только ИЖС. Также важным является наличие первоначального взноса. Банк может предоставить клиенту сумму не более 80% сметной стоимости будущего дома.
Следует помнить, что целевой кредит может быть потрачен только на те нужды, которые указаны в договоре, а именно строительство жилья. Так что будьте готовы к тому, что придется отчитываться перед банком за каждый потраченный рубль.
Деньги выдаются частями: к примеру, половина суммы сразу и половина по истечении полугода. Также практикуется разбивка суммы на много частей, то есть фактически предоставляется кредитная линия: заемщик берет деньги по мере закупки стройматериалов и оплаты услуг строителей, отчитывается за потраченное и получает следующий транш.
По окончании строительства заемщику следует оформить право собственности на дом и передать построенное жилье в залог банку для снижения процентной ставки.
Для получения ипотеки на строительство дома требуется предоставить банку ряд документов:
- паспорт, справка о доходах, при необходимости справки поручителей, а также любые другие, которые могут положительно оценить финансовую состоятельность заемщика;
- документы, касаемые земельного участка;
- документы для дополнительного залога (чем больше, тем лучше, но закладывать все, что имеете, все же очень рискованно);
- любые эскизы и детали проекта дома;
- подтверждение наличия собственных средств (выписка из банка или чеки).
В настоящий момент можно обозначить два банка, которые предлагают ипотечное кредитование строительства частного дома: Сбербанк и Россельхозбанк. Условия получения кредита, размер процентной ставки и сроки следует уточнять в банковских организациях.
